Umzug in die eigenen 4 Wände

Viele Menschen träumen vom Umzug in die eigenen 4 Wände: Miete sparen, im Garten oder auf der Terrasse den Feierabend genießen und das Zuhause nach eigenen Wünschen einrichten. Statt langer Wohnungssuche in den Ballungsräumen von München oder Hamburg kann der Umzug in die eigenen 4 Wände eine gute Alternative zur Mietwohnung sein. Laut Statistisches Bundesamt wohnt in Deutschland bereits jeder vierte im eigenen Haus. Wenn man die Bewohner einer Eigentumswohnung hinzurechnet, leben sogar mehr als 40 Prozent in den eigenen 4 Wänden.

Doch wer seinen Traum von der eigenen Immobilie verwirklichen möchte, sollte sich vorher gut informieren. Fragen der Finanzierung und der Kaufnebenkosten sind ebenso wichtig wie die Bewertung einer Immobilie. Zudem gibt es einige Risiken, die man vor dem Kauf einer Immobilie (ob nun Haus oder Eigentumswohnung) beachten sollte.

Im nachfolgenden Leitfaden lesen Sie mehr über die wichtigsten Fakten zum Kauf einer Immobilie. Wie kann man den Umzug in die eigenen 4 Wände bestmöglich planen und vorbereiten?
 


Welche Risiken gibt es beim Kauf einer Immobilie?
Fallstricke und zusätzliche Kosten


Wer ein Haus kauft oder eine Eigentumswohnung erwirbt, sollte sich vorher über mögliche Risiken informieren. Denn der Kauf einer Immobilie ist eine hohe Investition, die in vielen Fällen mit weiteren Kosten verbunden ist.

Zu den häufigsten Risiken gehören:
 

  • Wert der Immobilie wurde falsch eingeschätzt (zu hoher Kaufpreis)

 

  • steigende Zinsen

 

  • Folgekosten sind höher als geplant (Instandhaltung, Modernisierungen)

 

  • versteckte Mängel verursachen zusätzliche Kosten

 

  • Kaufnebenkosten wurden falsch kalkuliert

 

  • geplante Umbauten sind nicht möglich

 

  • immobilienrechtliche Situation ist nachteilig für den Käufer (Belastungen im Grundbuch, wertbeeinflussende Faktoren, nachbarschaftliche Regelungen)

 

  • beim Kauf einer Eigentumswohnung: Nachteile in der Eigentümergemeinschaft


Wer die Risiken beachtet, kann den Wert einer Immobilie besser einschätzen. Bauwillige und Käufer einer Eigentumswohnung sollten den Umzug in die eigenen 4 Wände nicht übereilen, sondern sorgfältig planen.

 

Wie schütze ich mich vor Fehleinkäufen?
Den Umzug in die eigenen 4 Wände absichern
 

Bevor Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen und den Vertrag unterzeichnen, sollten sämtliche Risiken ausgeräumt sein. Damit der Umzug in die eigenen 4 Wände nicht zu einem finanziellen Risiko wird, ist folgendes zu beachten:

richtige Wertermittlung durchführen
In vielen Fällen ist der angebotene Kaufpreis höher als der tatsächliche Immobilienwert. Um den Wert für Haus oder Eigentumswohnung richtig zu berechnen, werden bestimmte Parameter herangezogen: Bauwert, Nutzwert und  wirtschaftlicher Wert gehören zu den Maßstäben einer Wertermittlung. Ein Sachverständiger kann mit einer Werteinschätzung klären, ob der Preis für ein Haus oder einer Eigentumswohnung angemessen ist. Dabei wird auch der aktuelle Zustand der Wohnung/ Haus beschrieben. So lassen sich weitere Kosten für Instandhaltung abschätzen und man kann vor dem Umzug in die eigenen 4 Wände finanziell besser planen.

Mängel am Bau genau überprüfen
Wenn der Kaufpreis besonders hoch ausfällt, sollte die Mängelliste überschaubar bleiben. Planen Sie daher die Besichtigung immer mit einer fachlichen Unterstützung (Sachverständiger, Handwerker, Architekt), denn viele Baumängel sind für Laien nicht erkennbar. Wenn bei der Besichtigung Mängel festgestellt werden, lässt sich in vielen Fällen der Kaufpreis neu aushandeln (Kosten für die Reparatur drücken den Preis für Haus oder Eigentumswohnung).

Wenn der Vertrag zum Kauf der Immobilie bereits unterzeichnet ist, muss der Käufer die Kosten für die bevorstehenden Reparaturen selbst bezahlen. Die Chance auf Schadensersatz ist gering, denn man muss dem Verkäufer eine „arglistige Täuschung“ nachweisen.

OLG Koblenz, Beschluss vom 13.11.2009  

Der Kauf einer Immobilie sollte wohlüberlegt sein, um eine Fehlinvestition zu vermeiden. Wer überstürzt einen Vertrag abschließt, geht ein finanzielles Risiko ein. Käufer sollten sich vom Traum der eigenen 4 Wände nicht verleiten lassen und den Umzug nicht zu voreilig planen. Zudem können Wertermittlung und der Nachweis von Baumängeln den Kaufpreis reduzieren.   

 

Der Preis für das neue Zuhause
Wie ermittelt man einen marktgerechten Kaufpreis?
 

Mit einem Sachverständigen lässt sich ein angemessener Kaufpreis ermitteln- für einen Laien ist dies nicht möglich. Denn die zahlreichen Fakten und rechtlichen Rahmenbedingungen sind derart komplex, dass nur ein Experte den Überblick behält. Zudem kann ein Sachverständiger eventuelle Mängel richtig bewerten und damit einen marktgerechten Kaufpreis berechnen.

Für die Bewertung einer Immobilie gibt es verschiedene Verfahren, die man für eine Berechnung zugrunde legt. Die Wertermittlung einer Eigentumswohnung oder bei einem Haus (Ein- und Zweifamilienhäuser) erfolgt durch das sogenannte Sachwertverfahren: hierfür wird der Substanzwert einer Immobilie berechnet. Hierzu gehören die Herstellungskosten für alle baulichen und nicht baulichen Anlagen sowie der Grundstückswert.

Der Bauwert wird aus folgenden Faktoren berechnet:
 

  • Baukosten
  • Baunebenkosten
  • Außenanlagen
  • Zeitwert (Marktwert)
     

Demzufolge berechnet sich der Wert einer Immobilie aus Bauwert + Bodenwert. Ermitteln Sie vor dem Umzug in die eigenen 4 Wände den tatsächlichen Immobilienwert und lassen Sie sich von einem Sachverständigen beraten.

 

Vor dem Umzug in die eigenen 4 Wände  
Was sind Kaufnebenkosten?


Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, muss mit einmaligen Kosten rechnen. Nachdem der Vertrag unterzeichnet ist und der Umzug in die eigenen 4 Wände ansteht, werden sogenannte Kaufnebenkosten fällig.

Dazu zählen folgende Kostenträger:

-  Kosten für Notar und Gericht
-  Grunderwerbssteuer
-  Maklerprovision
-  Finanzierungsgebühren bei der Bank

Zur Finanzierung der eigenen 4 Wände sollten man diese Kosten einbeziehen, so dass man den Umzug ins neue Zuhause sorglos planen kann.

 

Beim Kauf einer Eigentumswohnung
Was sind Eigentümergemeinschaften?
 

Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, treten Sie in die sogenannte Eigentümergemeinschaft ein. Damit sind Rechte und Pflichten verbunden, die in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsvereinbarung geregelt sind. Diese Regelungen gehören zu den immobilrechtlichen Besonderheiten beim  Wohneigentum und sollten vor dem Umzug in die eigenen 4 Wände beachtet werden.
Die wichtigsten Regelungen im Überblick:   

Teilungserklärung
Hier sind die Besitzanteile der Eigentümer geregelt. Alle Miteigentümer der Wohnanlage sind dort aufgelistet. Eine Änderung der Teilungserklärung kann nur durch einstimmigen Beschluss der Miteigentümer erfolgen.

Gemeinschaftsordnung
Wie ein Vertrag regelt die Gemeinschaftsordnung das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Hierzu gehören die Nutzungsrechte und Zahlungsverpflichtungen für gemeinsam anfallende Kosten (Hausreinigung, Gartenpflege, Abwasser, Müllabfuhr).

Eigentümerversammlung
Auf der Eigentümerversammlung entscheiden die Wohnbesitzer über aktuelle Fragen der gesamten Wohnanlage:
 
→ bevorstehende Sanierungsmaßnahmen
→ Verteilung der Betriebskosten
→ Maßnahmen zur Instandhaltung  
→ Bestellung des Hausverwalters

Die Beschlüsse sind für alle Eigentümer bindend und auch der Neueigentümer muss sich an die aktuellen Vereinbarungen halten. Zurückliegende Beschlüsse gelten daher auch für die neuen Wohnbesitzer, die sich gleich nach dem Umzug in die eigenen 4 Wände informieren sollten.

Im Vertrag verweist der Notar auf die entsprechende Urkunde, ohne dabei den Inhalt der gemeinschaftlichen Regelung zu nennen. Auch der Verkäufer muss nicht auf Beschlüsse und Regelungen der Teilungserklärung verweisen.

Generell sollte neben dem Vertrag zum Kauf der Immobilie auch die Teilungserklärung gelesen werden:

Sämtliche Dokumente dieser Vereinbarungen können Sie beim Hausverwalter einsehen. Vor dem Kauf der eigenen 4 Wände sollte man sich über die letzten Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft informieren, so dass man vor dem Umzug die genauen Regelungen kennt.

 

Immobilie ohne Eigenkapital kaufen
Wie finanziere ich mein neues Zuhause ohne Rücklagen?
 

Für den Kauf einer Immobilie sollte in der Regel genügend Eigenkapital vorhanden sein. Als Faustregel gelten 20 Prozent vom Kaufpreis, damit der Umzug in die eigenen 4 Wände nicht zu teuer wird. Denn wer sein neues Zuhause ohne Eigenkapital finanzieren möchte, muss höhere Zinsen zahlen. Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital gehen die Banken von einem höheren Risiko aus. Daher verlangen die Kreditgeber einen höheren Zinssatz, so dass die monatlichen Belastungen steigen.

Je nach Kreditinstitut werden für Vollfinanzierungen folgende Bedingungen verlangt:

→ hohes Einkommen
→ sicherer Job (Festanstellung)
→ begrenzte Kreditvergabe (bis zum 9-fachen des Jahresnettoeinkommens)
→ Freiberufler und Selbständige müssen mit zusätzlichen Vorgaben rechnen

 

Fazit
 

Der Umzug in die eigenen 4 Wände sollte gut geplant sein. Dabei sollten viele Fragen im Vorfeld geklärt sein: Wie finanziere ich meine Eigentumswohnung oder mein Haus? Welchen Wert hat die Immobilie und wie hoch darf der Kaufpreis maximal sein? In jedem Fall sollten sich Käufer trotz steigender Nachfrage nicht unter Entscheidungsdruck setzen lassen und den Umzug in die eigenen 4 Wände sorgfältig planen. Bevor man einen Vertrag unterschreibt, sollte immer eine zweite Meinung eingeholt werden. Nutzen Sie das Beratungsangebot von Sachverständigen und informieren Sie sich vorher über die angebotene Immobilie. Damit man den Umzug in die eigenen 4 Wände mit einem guten Gefühl ausführen kann, empfiehlt sich eine gute Beratung.

Hier finden Sie von der IHK eine bundesweite Datenbank zur Suche von Sachverständigen.



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