Betriebskosten - wertvolle Tipps für Mieter

Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes fehlerhaft. Viele Kosten werden dem Mieter also zu Unrecht in Rechnung gestellt. Damit Sie nicht draufzahlen, sollten Sie einige wichtige Dinge zum Thema Betriebskosten wissen.

Mietvertrag als Grundlage der Betriebskosten

Wenn Sie mehr über das Thema Betriebskosten bzw. Nebenkosten und Betriebskostenabrechnung wissen möchten, sollten Sie sich neben Ihrer Abrechnung auch Ihren Mietvertrag zur Hand nehmen. Dort sollten alle Posten (zum Beispiel Heizung, Wasser, etc.), die der Vermieter auf seine Mieter umlegt, aufgelistet sein. Doch aufgepasst: Bei der Umlage der Betriebskosten können sich Fehler einschleichen. Daher sollten Sie ganz genau hinsehen, denn was nicht im Mietvertrag steht, müssen Sie auch nicht bezahlen.
 

Was gehört zu den Betriebskosten?
 

Steuern: Die Grundsteuer darf der Vermieter auf alle Mieter umlegen.

Wasser: Der Verbrauch des Wassers rechnet der Vermieter nach Zählerstand ab. Hinzu kommen die Grundgebühr sowie eventuelle Wartungskosten der Wasseruhr.

Abwasser: In den Betriebskosten sind auch die Entwässerungsgebühren oder die Kosten einer Entwässerungsanlage aufgelistet.

Heizung: Der Vermieter darf die Kosten des Heizungsbetriebs einschließlich Abgasanlage und Eichkosten umlegen. Auch Wartungs- und Reinigungskosten einer Heizung darf der Hausbesitzer berechnen.

Beleuchtung: Die Stromkosten für die Beleuchtung von Treppenhaus, Gemeinschaftsräumen und Außenbereichen sind ebenfalls als Nebenkosten umlegbar.

Fahrstuhl: Das gilt ebenso für Betriebsstrom, Wartung und Pflege sowie die Prüfung der Betriebssicherheit des Fahrstuhls. Alle Parteien müssen für diese Betriebskosten aufkommen, auch wenn sie den Fahrstuhl nicht benutzen.

Warmwasser: Der Hauseigentümer darf Kosten für die zentrale Erwärmung des Wassers sowie die Reinigung und Wartung der erforderlichen Geräten als Betriebskosten abrechnen.

Garten- und Spielplatzpflege: Sach- und Personalkosten für die hauseigene Grünanlage- und Spielplatzpflege können ebenfalls umgelegt werden.

Straßenreinigung, Müll-, und Schneebeseitigung: Die Kosten dafür, die die Stadt dem Vermieter in Rechnung stellt, sind umlagefähig.

Reinigung/Ungezieferbekämpfung: Vermieter können ebenso Ausgaben für die Hausreinigung und die Ungezieferbekämpfung als Nebenkosten umlegen.

Schornsteinfeger: Berechnet werden dürfen auch die Kehrgebühren, soweit sie nicht schon als Heizungskosten aufgeführt sind.

Hauswart: Die Personalkosten für einen Hauswart, der beispielsweise Rasen mäht, defekte Glühbirnen auswechselt oder den Gehweg fegt, darf der Vermieter als Nebenkosten abrechnen.

Kabel/Antenne: Monatliche Grundgebühren (Kabelanschluss) sowie Wartungskosten für die Antennen- oder Verteileranlage können als Nebenkosten berechnet werden. Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Wäsche: Kosten für Strom, Wartung und Reinigung des gemeinsamen Waschkellers sowie der gemeinschaftlich genutzten Waschmaschinen sind ebenfalls als Betriebskosten umlagefähig.

Sonstiges: Der Vermieter muss im Vertrag zudem aufzählen, was zu den sonstigen Betriebskosten bzw. Nebenkosten gehört - zum Beispiel Rauchmelderwartung oder Dachrinnenreinigung.
 

Betriebskostenabrechnung - darauf sollten Sie besonders achten
 

Nebenkosten sind wie eine zweite Miete, die für die Müllabfuhr, für den Fahrstuhl oder auch die Hausreinigung bezahlt werden muss. Dazu gehört Vieles, was der Vermieter für den Unterhalt seiner Immobile aufwenden muss, aber eben nicht alles. Es lohnt sich daher, die Nebenkostenabrechnung genauer unter die Lupe zu nehmen, um Fehler aufzudecken.

• Abrechnungsfrist: Die Betriebskostenabrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten beim Mieter sein. Das bedeutet: Für die Abrechnung 2014 hat der Vermieter bis zum 31.12.2015 Zeit. Erhält der Mieter die Nebenkostenabrechnung später, muss er nicht nachzahlen. Das ist auch für den Laien leicht zu überprüfen.
• Mietvertrag: Die Betriebskosten müssen alle vertraglich vereinbart sein. Das sind sie nur dann, wenn im Mietvertrag alle Posten aufgezählt sind oder auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird. „Sonstige Betriebskosten“ dürfen nur dann abgerechnet werden, wenn sie im Mietvertrag erläutert sind.
• Leerstand: Wenn im Abrechnungsjahr eine Mietwohnung leer stand, trägt der Vermieter die Nebenkosten dafür, nicht die anderen Mieter.
• Gewerbe: Sind Gewerbemieter im Haus, die höhere Kosten für Wasser, Müllabfuhr und Co. verursachen? Dann ist der Vermieter in der Pflicht, diese Betriebskosten um den Gewerbeanteil zu kürzen.
• Umlage: In Mietverträgen können verschiedene Bezugsgrößen wie Wohnfläche, Personenanzahl, Wohneinheit oder Verbrauch für die Umlage genannt werden. Achten Sie bei der Betriebskostenabrechnung auf die korrekte Angabe. Hier schleichen sich schnell Fehler ein.
• Vorwegabzug: Reparatur- und Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig. Daher muss beispielsweise aus den Wartungsausgaben für den Fahrstuhl der Kostenanteil für die Reparaturen herausgerechnet werden.
• Auflistung: Die Betriebskosten müssen einzeln aufgelistet und den insgesamt 17 Nebenkostenarten detailliert zugeordnet sein. Eine einfache Auflistung ist nicht ausreichend. Zudem sollten alle Nebenkosten nachvollziehbar sein.

Tipp: Wenn Sie glauben, dass Ihre Nebenkostenabrechnung Fehler enthält, ist es Ihr Recht Einsicht in die Originalunterlagen zu verlangen. Entsteht dadurch ein Konflikt, ist der örtliche Mieterbund der richtige Ansprechpartner.

Eine Checkliste zur allgemeinen Prüfung der Nebenkostenabrechnung finden Sie hier.
 

Betriebskosten - was Sie steuerlich geltend machen können
 

Zu den absetzbaren Betriebskosten gehören unter anderem die Ausgaben für den Hausmeister, Schornsteinfegerarbeiten, Kosten für den Winterdienst und für den Wärmeableser sowie die Wartung von Fahrstuhl oder Heizung. Absetzbar sind 20 Prozent der Arbeitskosten, maximal bis zu 1.200 Euro im Jahr. Beispiel: Fallen für ein Zehn-Parteien-Haus 5.200 Euro Personalkosten für die Putzfrau an, muss jeder Mieter bei der Nebenkostenabrechnung 520 Euro bezahlen.

Abzüglich der 20 Prozent macht das 104 Euro. Auch Leistungen von Handwerkern können Sie in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Absetzbar sind aber nur Zahlungen für die Arbeit, nicht fürs Material.

Tipp: Wer alle Abzugsmöglichkeiten bezüglich seiner Nebenkostenabrechnung ausschöpfen will, sollte einen Steuerberater kontaktieren.
 

Ihr gutes Recht: Urteile zur Betriebskostenabrechnung

Auswechslung der Betriebskosten ist Pflicht

In der Betriebskostenabrechnung muss exakt aufgelistet sein, wie viel der Mieter für das Schneeräumen, den Hausmeister oder die Reparatur des Fahrstuhls zu bezahlen hat. Außerdem müssen Lohn- und Materialkosten getrennt ausgewiesen sein. Fehlt diese detaillierte Aufsplittung der Nebenkosten, können Sie sich auf ein Urteil des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg berufen und diese beim Hauseigentümer nachträglich anfordern (Urteil 1). Dieser muss laut Richterspruch die Aufgliederung der Kosten haushaltsnaher Dienstleistungen als Teil der Nebenkostenabrechnung erstellen – und zwar unentgeltlich, da es sich beim entstehenden Mehraufwand nicht um umlagefähige Verwaltungskosten handelt.

Auswechslung von Glühbirnen und Neukauf von Pflanzen sind keine Betriebskosten

Hat der Vermieter die Kosten für den Austausch von Lampen und Glühbirnen auf die Mieter als Nebenkosten abgewälzt, ist dieses nicht rechtens. Denn diese Kosten zählen zu den Instandhaltungskosten – so entschied das Düsseldorfer Oberlandesgericht (Urteil 2). Auch beim Posten „Gartenpflege“ sollten Sie sich bei der Abrechnung der Nebenkosten nicht alles gefallen lassen. Darunter fallen laut Richterspruch nur die laufenden Gartenpflegekosten sowie die Kosten der Erneuerung von Pflanzen, nicht aber die Kosten der Erstanschaffung.

Bei hohem Anstieg der Nebenkosten muss der Vermieter die Gründe angeben

Sinnvoll kann auch ein Vergleich der Betriebskostenabrechnungen sein. Sind einzelne Positionen bei den Betriebskosten im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegen, so dass sie dem Mieter nicht mehr logisch erscheinen, sollte er tätig werden. Schon bei einem Anstieg der Nebenkosten von über zehn Prozent muss der Vermieter die Gründe des Preissprungs erläutern, urteilten die Richter des Berliner Kammergerichts (Urteil 3).


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